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房市受到銀行貸款緊縮、第七波信用管制衝擊，不少屋主實在「撐不住」導致房子遭銀行法拍，MOBILE01上有倒楣房客抱怨承租中的房子遭法拍，原以為可適用《民法》425條「買賣不破租賃」原則，默默祈禱安心住到合約期滿，無奈第一拍流標後，不久即收到法院寄來通知單，要求強制解決合約。究竟民眾有無權利主張住好住滿？租賃專家聯勝房屋總經理林政緯表示，簽約時間點成為關鍵。

查封前簽訂5年內租約 適用買賣不破租賃原則

錄音師S在疫情期間，為方便居家工作，把錄音室搬進住家，為此還花了數十萬重新做隔音裝潢，沒想到近期卻接到房東通知，告知因欠錢房子遭法拍，讓才剛砸下裝潢費的S焦慮不已，擔心隨時可能要搬家，一時之間錄音室設備也不知道要暫時移去哪，甚至可能影響工作接案。

「碰到承租房屋要被法拍，房客想自保，首先第一步是趕緊翻出合約，確認租約是否適用買賣不破租賃原則。」林政緯表示，S要保障自己的權益，關鍵就在租約開始的時間點與簽訂內容。

假設租約是在房子被查封前就已簽約，且是5年以下的定期租約，或是5年以上有公正的定期租約，就可受買賣不破租賃的保護，S有權利依租約條件繼續承租，免受到房屋所有權移轉之影響。反之，如果是口頭約定不定期租約，或是未經法院公證的長期租約，新屋主確實有權將房客趕走。

出租前若已遭設定抵押 契約無保障房客需搬離

此外，假設簽訂租約前，房屋就已經設定抵押權，林政緯提醒：「一般抵押權人通常是銀行，確實可在第1次拍賣流標後，主張租約影響抵押權，提出聲請去除租約後再拍賣。」遇到這類狀況時，除非新屋主願意繼續承租給原房客，否則房客也只能被迫搬離。

值得留意的是，在押金部分，假如原房東未將押金交付給新屋主，房客只能項原屋主要求返還押金，但基於原屋主連最有價值的房屋都已遭法拍，本身經濟狀況可已陷入困境，房客可能面臨求償無門，只能自認倒楣。

林政緯認為，因不少投資人在投標購買帶租約的房屋時，除了法拍價格較便宜外，也可能看上租金投資報酬，若屬後者，房客有機會在房屋被拍賣後，理性與新屋主協調重新簽約。林政緯表示，若S手頭有餘裕，加上考量裝潢成本，不妨可考慮參與競標，順勢成為房子的主人，用租金付房貸。

租屋人若要避免租到法拍屋，將後續所衍生的風險降至最低，簽約前可先請房東出示建物登記謄本，或到地政事務所或在網路申請第二類謄本的建物所有權部，確保欲承租房屋未有查封註記，或其他限制登記事項，或是透過司法院網站「法拍屋公告系統」查詢，從源頭避免租到已遭查封的房屋。

林政緯建議，雙方在簽租約時，房客也可要求房東在合約上註記，保證出租的房屋並無遭受查封或法拍，同時加註一旦成屋房屋遭查封時，房東要補貼裝潢費與搬家費，或要求承租人可先用押金來抵繳租金，把風險傷害降到最低，進而保障租客權益。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

為防止建商養地，央行先前要求銀行訂定內規，建商向銀行貸款買地，最長18個月內必須動工興建。金管會主委彭金隆今天透露，9大公股行庫購地貸款部位中，建商逾期未動工合計達新台幣2116億元。

彭金隆今天列席立法院財政委員會報告業務並備質詢，民進黨立委王世堅質詢時表示，房市居高不下的主因，是銀行體系將大筆資金以低利貸款給不肖建商，讓建商養地。

王世堅進一步指出，央行規定，向銀行申請購地貸款的建商必須在18個月內動工興建，據他向9大公股行庫清查，公股行庫貸款給建商買地，但建商超過1年半期限未動工部位合計逾2000億元，其中又以土銀金額逾千億元最高。

彭金隆坦言，金管會有去了解，9大公股行庫購地貸款部位中，建商逾期未動工金額合計為2116億元。

彭金隆指出，央行設有規範，金管會身為金融業管理機關，金檢時會將央行規範納入檢查，檢視銀行是否落實執行央行規定。

彭金隆說，若金管會金檢查到建商向銀行貸款買地卻逾期未動工，會請銀行改善，例如調整貸款條件等，若建商後續資金用途和原來借款目的不符，銀行也必須作後續處理。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

立委今天指土地銀行未遵循央行管制，18個月未動工的購地貸款金額達新台幣千億元。土銀說明，因疫情、缺工缺料影響借款人動工時程，針對非屬「不可歸責因素」案件，均依央行規定，逐步按比例收回貸款本金，且採逐年利率加碼辦理。

金管會主委彭金隆今天列席立法院財政委員會報告業務並備質詢，民進黨立委王世堅質詢表示，房市居高不下的主因，是銀行體系將大筆資金以低利貸款給不肖建商，讓建商養地。

王世堅進一步指出，央行規定，向銀行申請購地貸款的建商必須在18個月內動工興建；但據他向9大公股行庫清查，公股行庫貸款給建商買地，但建商超過1年半期限未動工部位合計逾2000億元，其中以土銀金額逾千億元最高。

彭金隆坦言，金管會有去了解，9大公股行庫購地貸款部位中，建商逾期未動工金額合計2116億元。

土銀說明，民國111年起由於COVID-19（2019冠狀病毒疾病）疫情、缺工缺料等因素，影響借款人動工時程，導致土銀未動工餘額增加。

不過，土銀表示，土銀辦理購地貸款展延動工案件，除屬112年2月央行增修訂有「不可歸責於借款人因素」，比如受疫情環境因素影響而發生缺工缺料情形，建案特性、規模或建築法規規範要件差異，致公務機關審照時程較長等，並經土銀查證有具體明確事證者外，土銀均依央行規定，逐步按比例收回貸款本金，且採逐年利率加碼辦理。

土銀指出，土銀對於展延動工案件，均審慎評估其展延動工合理性，並持續遵照主管機關規範，落實貸後追蹤管理，比如定期追蹤案件是否按計畫動工，及執行後續收回貸款及利率加碼等措施，以督促借款人確實按興建計畫期程動工。

土銀表示，身為不動產信用專業銀行，肩負執行政策性不動產貸款責任，一向遵依主管機關規範辦理相關不動產貸款業務，承作不動產貸款總餘額較一般商業銀行為高，符合不動產信用專業銀行的任務功能及特色。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

包租代管業者看好台中市的租屋市場，推出家庭式套房租賃，鎖定二十二歲至四十四歲的單身年輕族群，希望創造房客、房東、業者三贏。

業者表示，所謂家庭式套房，讓房客走出房間，因此在一樓及地下室設有共同空間，房客可交談聯誼，地下室設有小廚房及小型運動健身房，房客套房雖個自獨立，整體卻有如大家庭，還有定期的房客「里民大會」彼此交換意見及心得。以台中市的物件為例，距離台中市政府五百公尺，捷運市府站步行僅需九分鐘，整棟改裝，包含地下室共七個樓層的全面更新，完成二十九間配有全新衛浴設備的套房，此外還配有專人打掃及垃圾代收服務，管家周邊駐點，可就近服務房客的生活所需。

洪怡芳指出，全台灣租屋人口超過三百萬人，租屋需求相當龐大。業者結合運營系統、住宅美學並擁有自家工程團隊，已完成超過五百個租屋房間改造，為上百位屋主的房屋發揮更大價值，將優化空屋老宅的專長，移轉至台中市。

洪怡芳表示，以往房東都希望不納稅、房客不入戶籍、不設神明廳等三不主義，目前租賃市場生態已經改變，也有房東主張合法繳稅、合理漲租金，讓租賃市場公開透明化。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

9月央行祭出的第七波選擇性信用管制，衝擊相關產業。台北市不動產開發公會理事長陳勝宏指出，政策應要有宣導期，避免銀行、建商乃至於消費者3方產生資金缺口；建議任何房市措施，應要和緩漸進、不溯及既往，方能維持社會安定。

「政策應該要有宣導期，避免資金缺口，造成民生困擾。」陳勝宏表示，央行祭出的第七波選擇性信用管制，隔日立即生效，衝擊最大的是已簽訂買賣契約、即將與銀行洽談貸款的購屋民眾；然而新制上路無法預期，因此，不少人面臨房貸成數不足、無寬限期的財務困境。

儘管政策經調整，仍有思慮不周之處。陳勝宏指出，近期央行針對換屋族給予解套措施，切結一年內出售舊屋可排除適用新制的條款。「房子不是說要賣，就馬上賣得掉。」他說，民眾出售不如預期，無法順利賣屋，銀行可取消寬限期、收回貸款成數差額、收取違約金等。而面對此狀況手頭資金真的不夠的民眾，應該如何適從？

陳勝宏進一步說明，事實上還是有許多情況是有切結一年內出售舊屋的困難。舉例而言，舊屋配合都更危老重建、海砂屋、輻射屋或評估耐震力不足不宜居住，而先另購遷居、舊屋有產權糾紛、共有等情形，皆是民眾可能會碰到的困境。

另外，陳勝宏質疑，政府加速推動的危老都更措施與現行政策背道而馳。在資金緊縮情況下，建商貸款成數受限，再加上房市管制，民眾購屋力道減弱，使危老都更案的推動面臨阻礙。

因此，他認為，央行推出的房市措施應當和緩漸進，避免溯及既往，降低對市場的衝擊，以維持社會經濟穩定；避免讓購買預售屋即將交屋或已簽約的民眾，以及急需用錢辦理抵押貸款的人求貸無門，面臨「斷頭」認賠，甚至交易糾紛等風險。

第七波信貸管制措施使房市突然緊縮，購屋者面臨貸款成數不足的窘境，導致交易量驟減。陳勝宏分析，未來房市將呈現「量縮價穩」的局面。市場推案量面臨觀望潮，買家因貸款受限及財務壓力而卻步；另外，房價難以大幅下降的主因，包含全球通膨推升建材成本、缺工問題未解，以及台灣近幾年貿易皆為出超的狀況，經濟發展強勁；且台商資金大幅回流，資金湧入房市的現象仍持續，都是房價難見下修的因素。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

備受矚目的社子島徵收案，日前台北市長蔣萬安裁示，社子島的區段徵收開案，預計2027年拆遷、2028年動工，將替社子島禁建解除與開發帶來新的曙光。全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，若北市府的區段徵收計畫順利推動，未來可替社子島帶來新的發展契機，但目前距離拆遷仍有2到3年，在區段徵收禁止移轉前，看好者大約還有1年半左右的時間可布局，須留意區段徵收案是否因為部分居民反對而出現變數。

台北市社子島因容易淹水，被劃為洪氾區而禁建超過50年，造成區內建物老舊，改建不易，影響民眾居住安全與地主權益，市長蔣萬安日前裁示，目前規劃的社子島的區段徵收開案，預計2027年拆遷、2028年動工，預計工期14年，估計將替社子島禁建解除與開發帶來新的曙光。

陳傑鳴指出，社子島雖屬台北市，過去受到開發限制影響，社子島區域環境與房價，跟台北市呈現平行世界，觀察近五年實價登錄交易，即便社子島受到區段徵收計畫利多影響，近五年房價出現大幅上漲，從2020年的每坪成交22.19萬，到2024年每坪44.93萬，漲幅103%，超過1倍，但與台北市近一年成交均價84萬或所屬的士林區65.6萬有極大的落差。

陳傑鳴說，社子島因為長期禁建，區內環境難以改善，房屋也都很老舊，過去區內房屋交易並不熱絡，買盤都在地客為主，每年房屋交易頂多十幾件；不過，近年受到政府開始推動社子島開發計畫，打算進行區段徵收，也導致房價與地價出現上漲，有不少人進行布局，不僅房價五年漲1倍，土地交易更為熱絡，價格也從五年前每坪約20至25萬，到今年每坪已達25至35萬。

陳傑鳴分析，幾十年來因居民期盼，歷任市長針對社子島都有提出不少開發計畫，如李登輝時期的「台北副都心」、吳伯雄時期的「博弈特區」、黃大洲時期的遊艇碼頭與國際旅館、陳水扁時期的台北第三副都會中心、馬英九的輕軌捷運與河濱花都、郝龍斌的台北曼哈頓等，但卡在防洪計畫未過，就是部分居民反對。

而柯文哲市場時期利用i-voting 決定的生態社子島開發方案，就是目前蔣市府延續推動的主軸，不過，因為規劃內容與居民期待仍有落差，目前仍有社子島自救會強烈反彈，後續徵收計畫能否順利推行，仍需觀察，看好社子島未來前景的投資者，仍需審慎關注區段徵收的進度。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行重拳打炒房，總裁楊金龍9月19日宣布第7波信用管制史上最嚴，被網友戲稱「金龍海嘯」，10月是央行效應最完整的第一個月，住商機構統計旗下成交狀況後發現，全台交易量減少6.1%，比起去年同期減少31.2%。

六大都會區表現遠不如去年同期，新北年減45%最嚴重，月衰退台中26%最慘。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，成屋交易雪上加霜，房市第一線狀況艱辛。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，9月19日央行理監事會後的選擇性信用管制，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款受限制，以及期待賣方價格修正心態下，第一線狀況艱辛。

六都年月雙減，新北市年減45%最慘澹

住商機構旗下各區表現上，相較於去年九月，今年在限貸令與選擇性信用管制壓力下，各都會多數表現不佳，北市勉強與上月持平，年減29.0%，新北市月減13.4%，年減45%，年減幅以新北市居冠。

雙北以外，桃園市月減11.4%，年減15%，台中月減25.9%，年減35.9%，月衰退幅度以台中最嚴峻。

南部區域房市方面，台南月減10.2%，年減26.0%，高雄月減2.9%，年減33.3%，徐佳馨表示，縱然本月央行宣布對於繼承與換屋手下留情，但市場僅一息尚存，加上許多銀行房貸庫存已經滿水位，各地災情頻傳，第四季交易很難表現。

央行出手風雲變色，買方小心違約

大家房屋企研室公關主任賴志昶指出，九月份又有選擇性信用管制上膛，房市可說是禍不單行，雖說央行針對換屋與繼承者打開「綠色通道」，不過市場負面效應持續發酵，近期交屋潮因不少買方誤踩第二屋或高總價貸款成數地雷，更讓交易過程中風險大幅提高，提醒買方要特別注意手上購屋資金是否充足，避免因貸款不足而違約。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市10月天涼了！根據永慶房產集團統計，房市買氣連四降，10月交易量較9月量縮7%，永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，若與6月房市高點相比已量縮50%，呈現腰斬。銀行鬧錢荒短時間難解決，預估第四季將呈現旺季不旺格局。

在銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制的影響下，房市買氣連四降，10月交易量較9月量縮7%。根據永慶房產集團統計：與9月相比，台北月減13%，新北減少2%，桃園月減11%，新竹縣市量縮4%，台中略減3%，台南與高雄分別月減5%與13%，若以10月交易量與6月高點相比已腰斬。

若與去年10月同期相比，永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，全台房市交易量年減32%，台北年減38%，新北量縮37%，桃園年減33%，新竹縣市減少35%，台中年減36%，台南與高雄則分別年減11%與33%。

陳金萍表示，8月銀行房貸緊縮影響，民眾因擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，房市買氣瞬間凍結，較7月大減逾二成，加上9月央行祭出第七波選擇性信用管制，將不動產貸款資源優先提供給無房的真首購，房市交易持續降溫。雖然，央行為了避免錯殺無辜，於10月9日補充協處措施，將繼承者與換屋非豪宅可排除在信用管制範圍，此外，若是已簽購屋合約、即將申貸，符合繼承、換屋條件的也不受限制。

不過，整體而言，銀行房貸滿水位的狀況未解，民眾仍須面臨貸款利率拉高、成數降低的情形，須額外籌措資金補足頭期款缺口，對整體買氣衝擊仍大。同時，也改變民眾對於房市後市的預期，因此，目前市場仍瀰漫觀望氣氛，成交難度增，10月房市交易已出現連三月年、月雙降，若與6月房市高點相比已量縮50%，呈現腰斬。

陳金萍進一步觀察，銀行鬧錢荒短時間難解決，加以過去幾年預售屋交易熱絡，將於今年開始陸續交屋，大量申貸需求考驗銀行的放貸額度，有限的信用資源也將壓縮房市交易量能，將持續衝擊房市表現，預估第四季將呈現旺季不旺格局。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行9月19日召開理監事會，祭出史上最嚴的房市第七波選擇性信用管制措施，被房仲業者形容是「金龍海嘯」，效應也逐漸展顯。住商機構統計旗下成交狀況，發現全台10月交易量減少6.1%，比去年同期減少31.2%。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，第七波選擇性信用管制實施後，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款受限制，以及期待賣方價格修正心態下，第一線狀況艱辛。

進一步觀察各區表現，今年在限貸令與選擇性信用管制壓力下，各都會多數表現不佳，北市勉強與上月持平，年減29%；新北市月減13.4%，年減45%；桃園市月減11.4%，年減15%；台中月減25.9%，年減35.9%；台南月減10.2%，年減26%；高雄月減2.9%，年減33.3%。

徐佳馨表示，縱然本月央行宣布對於繼承與換屋手下留情，但市場僅一息尚存，加上許多銀行房貸庫存已經滿水位，各地災情頻傳，第四季交易很難表現。

大家房屋企研室公關主任賴志昶指出，九月又有選擇性信用管制上膛，房市可說是禍不單行，雖說央行針對換屋與繼承者打開「綠色通道」，不過市場負面效應持續發酵，近期交屋潮因不少買方誤踩第二屋或高總價貸款成數地雷，更讓交易過程風險大幅提高，提醒買方要特別注意手上購屋資金是否充足，避免因貸款不足而違約。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

10月強颱襲台，房市也在銀行限貸與央行第7波打房管制下，颳起罕見強颱，第一線的房仲業首當其衝，尤其10月份是反映央行效應最完整的第一個月，果然各地災情頻傳，交易量都大幅縮減，永慶房產集團統計更直言，已比6月高峰時期「腰斬」。專家判斷，在銀行房貸庫存已滿水位、買方期待降價心態濃厚下，第4季的交易也難有好表現。

各家房仲統計10月交易狀況，堪比強颱過境滿目瘡痍，永慶房產集團月減7%，若與6月高點相比已經腰斬，較去年同期也大減32%。住商機構統計全台交易量較上月減少6.1%，比起去年同期更減少31.2%。中信房屋月減約17.8%，較去年同期減少約21.1%。台灣房屋集團統計六都和新竹縣市，僅桃園交易量月增5.3%，其餘各都皆量縮，又以高雄減幅達27.1%最大，整體交易量月減12.8%，年減22.6%。

之所以如此悽慘，永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，8月銀行房貸緊縮影響民眾擔心貸不到，轉趨保守觀望，9月又有央行祭出第7波選擇性信用管制，使房市交易持續降溫，即使10月初為避免錯殺無辜，補充了協處措施，將繼承者與換屋非豪宅排除在管制範圍外，但因銀行房貸滿水位的狀況未解，民眾仍須面臨貸款利率拉高、成數降低的情形，須額外籌措資金補足頭期款缺口，對整體買氣衝擊仍大。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，9月19日央行理監事會後的選擇性信用管制，讓成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款受限制，以及期待賣方價格修正心態下，第一線狀況艱辛。縱然本月央行宣布對繼承與換屋手下留情，但市場僅一息尚存，加上許多銀行房貸庫存已經滿水位，各地災情頻傳，第4季交易很難表現。

▼若此觀望氣氛趨勢持續，專家認為房價不排除出現下跌的可能性。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

本月不只央行信用管制持續發酵，以及房貸水位依然緊繃，中信房屋總經理張世宗補充，月初山陀兒颱風干擾民眾外出看屋計劃，種種因素導致10月成交量出現顯著下滑。目前房市正處於多空對峙的局面，市場交易逐漸回歸到剛需基本面，雖然帶看量有所減少，但出門看屋的民眾多為自住需求者，且具備一定的資金實力。惟受大環境影響，買方更謹慎，決策速度明顯放緩，追價意願降低，交易週期也因此拉長。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，銀行受限貸令所致，審核嚴格放款緩慢，因此放貸會挑優質好客戶，包括科技業員工或身分單純的軍公教首購族等；而目前市場對低總價物件的承受力高，尤其即將交屋的物件若能以甜甜價平轉仍然搶手；賣方也更看重買家背景和財務狀況，能以現金加速成家都會是優質買方，第4季將形成「銀行挑好客、買方挑好價、賣方挑好咖」的狀況。

展望後市，張世宗指出，在房貸排隊潮尚未緩解的前提下，交易量恐繼續走低，特別是新案供給量較大、投資氛圍較重的新興重劃區，若此趨勢持續，房價不排除出現下跌的可能性，預計最快要等到明年房貸塞車問題有所改善後，房市才有望回溫。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】