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▲今年台北市交易最熱絡的社區，由萬華區「台北晶麒」累積56戶交易，贏得冠軍。（永慶房屋提供）

根據實價登錄交易資訊，2024年1至9月台北市十大熱銷中古住宅大樓社區，萬華區有3個社區上榜，松山區、信義區及中山區各有2個社區上榜，大安區有1個社區上榜，其中萬華區「台北晶麒」社區今年累計56戶交易最熱銷，平均每月成交逾6戶。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，「台北晶麒」社區位於萬華區龍山寺生活圈，而萬華區也是台北市最早開發的地區，因此生活機能相當成熟，「台北晶麒」社區目前屋齡約8年，屬於區域內少有的大型新社區，房型以小坪數為主，步行至捷運龍山寺站也相當便利，今年平均交易總價約1736萬元，平均每坪75.1萬元，相對親民的總價受到小資族、小家庭青睞。

同樣位於萬華區、房價7字頭的「宏普西寓」、「國光國宅」社區今年各累計17與16戶交易，分別排行第7與第8名。陳金萍指出，「宏普西寓」社區屋齡約12年，位於北萬華的西門生活圈，西門町向來是文創、時尚潮流產業匯集之地，近年受到西區門戶計畫帶動周邊房市，未來更有商辦、商旅、商場可望吸引更多就業、商務、觀光人口聚集，「宏普西寓」房價平均每坪73.2萬，平均總價1,320萬元相對容易入手，吸引重視交通與生活機能的購屋族。

而屋齡約45年的「國光國宅」社區則是位於南萬華青年公園生活圈，不僅鄰近青年公園享有綠地資源，周邊生活機能完善，未來能享有捷運萬大樹林線的交通機能。今年平均房價每坪73萬元，總價1千萬上下即能入主台北市門牌，對於首購家庭而言相對實惠。

熱銷榜上同為早期國民住宅的「成功國宅」今年累計28戶交易，排名第2。陳金萍說明，位於大安區的「成功國宅」平均房價每坪84.9萬元，社區鄰近捷運科技大樓站，不僅交通便利，社區周邊文教、生活機能也相當完善，與大安區電梯大樓動輒破百的房價相比之下，「成功國宅」社區平均8字頭房價相對具有優勢，目前社區屋齡約39年，吸引許多有意購入精華地段房產的購屋族。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

全台同時持有房貸、信貸的雙貸族人數，截至7月達37萬4871人，創歷年最高紀錄，同時較去年同期增加2萬2258人，年增幅達6.3%，也是歷年同期最高。（攝影／鄭國強）

去年底至今年中旬的房市多頭，令不少人產生FOMO（錯失恐懼症）追價心態，亦使得雙貸族寫下新高，住商機構觀察聯徵中心最新數據，全台同時持有房貸、信貸的雙貸族人數，截至7月達37萬4871人，創歷年最高紀錄，同時較去年同期增加2萬2258人，年增幅達6.3%，也是歷年同期最高，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，雙貸族人數大增，主因仍是房價高漲，使得不少購屋人需經由信貸補上資金缺口，另外生活壓力下，亦有不少人會借信貸「度時機」。

房價高漲，雙貸族人數、金額續創新高

據聯徵中心數據，全台7月雙貸族人數約近37.5萬人，平均每人房貸金額591.7萬元、平均每人信貸金額達106.1萬元，三項數據都是歷史最高紀錄，賴志昶分析，自3月宣布升息，6月央行再推出第六波信用管制措施，惟雙貸族人數與貸款金額仍持續創新高，主要原因有二，一是疫情以來房市多頭，全台房價高居不下，較不具資產實力的購屋人，僅能藉由信貸來補足頭期款；二是在通膨環境之下，房貸族群為平衡日常開銷，不得不增貸維持生活品質。

賴志昶補充，觀察歷年數據，雙貸族人數走勢與房市大盤相符，如2012年房價飆升且市場蓬勃，當時購屋熱潮延燒全台，讓雙貸族人數也成長至31.3萬人，隔年起市場氛圍翻轉，之後雙貸族人數長年保持20餘萬人，直到2020年歷經疫情後熱錢回台致使房市復甦，雙貸族也再突破30萬人大關，且漲幅持續高漲，至2023年雖稍有衰退，但該年度下半年因應新青安貸款風潮，雙貸族人數持續飆升，觀察歷月數據，至少從2023年5月起，雙貸族人數即持續刷新歷史最高紀錄至今。

槓桿操作雖美好，市場翻轉風險加倍

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，下半年面臨全球地緣政治影響，金融波動風險提高，加上央行陸續推出信用管制措施，房市前景較不明朗，此波房市多頭不少房貸族以房增貸，或是再借信貸放大操作槓桿，當遇股市下殺或房市翻轉將難以收拾，投資者應審慎評估，槓桿操作不可不慎。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

為降溫房市，央行祭出史上最嚴苛的第七波信用管制，預售屋市場買氣轉趨觀望。根據最新實價登錄，全台9月預售屋交易量約7,100件，是近14個月首見年月雙減，交易量更較6月高點時腰斬，七都以高雄衰退7成最慘。房仲專家表示，消費者對房價上漲預期心態回歸理性，惟根據過往經驗，量縮持續半年以上才有可能出現房價鬆動。

根據預售實價資料顯示，今年房市買氣在5月及6月攀上高峰，6月單月更爆出1.65萬件的交易天量，創下預售實價即時揭露以來新高紀錄，預售市場買氣火熱。

不過，隨銀行緊縮銀根、央行推出第七波信用管制後，房市信心轉為保守，預售屋交易量逐月量縮，繼8月跌破萬件，9月預售屋揭露件數再度量縮，僅揭露7,100餘件，不僅年減22％、月減26％，更較6月高點大減57％。

觀察七都表現，與6月相比，9月預售屋揭露量平均衰退5至7成，其中，台北市僅揭露356件，較6月衰減50％；新北市揭露1,134件，較6月減少55％。

台中市9月預售屋揭露量1,351件，位居七都之冠，但衰退幅度也有60％。而量縮最明顯為高雄市，與6月揭露2,556件相比，9月僅餘769件，大減7成之多。

信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，面對政府打炒房與房貸限制，消費者對預售房價「不買會更貴」的預期心態回歸理性，購屋急迫性不再，無論預售或中古屋市場都出現觀望氛圍。

曾敬德指出，根據過往經驗，業者通常會在量縮初期祭出「送家電、裝潢金」等優惠，量能持續萎縮進而撼動房價，可能需要半年以上的時間。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

隨著銀行緊縮房貸，央行第七波信用管制政策接踵而至，交屋申貸成一大難關，即將交屋的預售屋屋主，若無法即時籌足自備款，恐面臨交屋違約風險。房仲專家表示，近年買氣十分熱絡的新北市重劃區，明（2025）年進入預售屋交屋高峰期，其中，板橋江翠北重劃區、新店央北重劃區皆有逾800戶交屋，可能成最大重災區。

由於預售屋從銷售到完工交屋，通常須3至3年半左右的時間，永慶房產集團根據2021年下半年至2022年上半年的實價登錄預售屋成交件數，推估新北市11大熱門重劃區，明年預售屋交屋量約5,966戶，其中，板橋江翠北重劃區、新店央北重劃區推估分別有872、869戶最多，三重二重重劃區以725戶交屋量位居第三。

若以行政區來看，新北市三重區、新莊區的交屋量皆逾1,000戶，尤其新莊頭前、副都心及塭仔圳三個重劃區合計有1,344戶預售交屋。未來銀行房貸緊縮是否衝擊該區域的房市表現，值得持續觀察。

另外從預售交屋建案的平均總價來看，新北市熱門重劃區中，除洲子洋重劃區、鳳鳴重劃區因位於新北蛋白區的五股和鶯歌，平均總價較低，均約千萬元出頭，其他重劃區平均總價已來到2,000萬元大關，其中，央北重劃區推估平均總價2,589萬元最高。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，隨著銀行持續緊縮房貸，許多購屋族在申貸時，房貸成數通常會減少1至2成，數據顯示，若房貸成數減少1成，新北市預售交屋的屋主可能需多籌措200萬元的頭期款。

陳金萍表示，江翠北和央北兩處重劃區，近幾年推案量大，熱絡買氣加上區域發展利多，帶動區域行情攀升，不過隨著銀行房貸緊縮，預售交屋的屋主恐面臨貸款成數不足的窘境。

陳金萍指出，兩重劃區中不乏有房價8字頭以上的頂級預售建案，尤其央北重劃區在2021年下半年至2022年上半年期間，預售屋平均總價最高，房貸緊縮對於預售交屋者的衝擊會相對最大，可能對區域房市產生進一步影響。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

京城建設發言人周敬恆15日法說指出，高雄房地產市場在央行第七波信用管制措施於9月19日公佈，20日實施後，來人不但大減，已購投資客貸款碰壁或延後交屋的狀況，比比皆是，相對買方的姿態，也拉升不少，不過，在台積電高雄設廠帶動的產業聚落、以及政府的新南向政策對高雄產生的正面影響，高雄未來20年的發展，應相當值得期待，並對房市產生正向、長期的發展助益。

京城（2524）今年前三季營收34.40億元，年增94.68％，每股稅後盈餘2.55元，比去年同期的0.69元，年增269.57％，10月單月營收因認列出售給興發發集團的土地收入22.99億元，而衝高到25.39億元，累計今年前10月營收59.79億元，年增218.98％。

針對國際政經變動，京城建設發言人周敬恆表示，川普當選美國第47任總統，世界局勢應會進入一個大的變局，雖然政經局勢與過去不同，台灣應可以找到自己的利基點，台灣的經濟應不致出現較大的變化。

反而是台積電高雄2奈米廠，傳出12月裝機，明年第二季開始試產，第2座廠裝機可能在2025下半年或者2026年初，第3座廠也如進度施工中，加上台積電高雄廠的P4、P5也已送環評，高雄有機會成為台灣先進製程半導體製造重鎮。

此外，高雄市政府目前已經引進7千多億元新台幣的招商金額，未來若再加入新設晶圓廠及其他上下游國際廠，招商金額可望突破新台幣2兆元。對高雄未來發展影響甚鉅。

他認為，高雄未來20年的發展，應相當值得期待，除了台積電之外，新政府的新南向政策也會對高雄產生很大的正面影響，都將對高雄房市的長期發展，有正面助益。

周敬恆表示，公司今年迄今共取得4筆營建用地，高雄市左營區新勝段、鼓山區龍東段、鳥松區大埤段、左營區新民段土地，面積共3,110.71坪，總金額新台幣39.37億元，累計到目前土地庫存量為34,120坪。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

人口向來被視為房市發展的重要指標，中信房屋研展室彙整內政部資料，整理出今年1-10月淨遷出人口數最多的5大縣市，分别是台北市、彰化縣、南投縣、嘉義縣和屏東縣，然而這些縣市的平均房價卻仍呈現上漲趨勢，其中，人口淨遷出排名全台第4的嘉義縣，房價年漲幅更是高達28%、接近3成。對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，人口流失短期內不會對房市造成顯著影響，但從長期角度來看，隨著人口流失，區域置產需求將逐漸萎縮，這勢必會給當地房市帶來一定的潛在風險。



莊思敏指出，在高房價的擠壓下，「脫北潮」仍在持續，今年1-10月，台北市淨遷出人口數高達14133人，是全台灣人口流失最多的縣市，但近1年台北市的平均房價漲幅仍達到11%，推估主要有以下兩個方面的原因。一方面，根據內政部統計，目前台北的設籍戶數仍高於住宅存量，因此即使人口流失，卻因為供不應求，區域房價仍保持穩健成長的動能。另一方面，近年來台北市府積極推動危老都更，不少老舊中古屋經改建後，推出的新建案房價都能達到單坪百萬以上，這不僅拉高了台北市的平均房價，也帶動中古屋價格同步上漲，進一步推升了整體房價行情。

 

至於其他4個縣市，莊思敏表示，這4個縣市過去主要仰賴傳產或農業，基層勞工普遍薪水較低，隨著科技產業快速崛起，就業人口紛紛向科技產業聚落的地區遷移，導致以傳產或農業為主的縣市出現明顯的人口外流現象。不過，最近幾年，各縣市政府也在積極招商引資，改善產業結構，並推動了許多大型建設項目，在促進當地經濟發展的同時，也強化了區域房市的支撐力。再加上這些縣市的房價基期本身就相對較低，補漲效應也會更加明顯。特別是嘉義縣，近期在台積電和嘉義科學園區的坐鎮下，區域房市表現突飛猛進。



莊思敏表示，伴隨民眾居住觀念的轉變，頂客族、獨居族、小家庭日益增加，由此衍生出了大量的購屋需求，再加上換屋需求和投資需求的支撐，因此，短期內人口的遷徙不會對房市造成太大衝擊。但從長期來看，因為有了人，才會有房屋買賣的需求，人口始終是房市發展的基礎，在人口持續流失的情況下，未來房市發展的確可能存在隱憂。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

嘉義市區大樓預售屋房價上看5字頭，嘉義高鐵特區房價同樣坐3望4，屋齡在5年內的「新」古屋，平均每坪也漲至35萬～40萬元間，主要歸功於台積電進駐嘉科、華泰名品城開發、擴大縣治特區重劃及輕軌建設等利多因素，目前最受歡迎的中古屋，首推總價700萬～1,000萬元的二房加車位產品，「最快，委託當天就成交」。

有巢氏房屋嘉義港坪四維加盟店長劉惠萍表示，嘉義市目前的大樓預售案，每坪介於42萬到52萬元之間，有的建案，甚至站上5字頭，例如國城建設在垂揚路和吳鳳路推出的「嘉義都更好」。至於朴子市區則是介於每坪32萬到35萬元。

另一個房市熱區則是位於太保的嘉義高鐵特區，位於嘉義高鐵站旁的「遠雄國寶」，7年的中古屋，2021年8月單坪成交13.2萬元，含車位總價710萬元，今年1月單坪成交已漲至20.4萬元，含車位總價1,100萬元，每坪單價3年內上漲54.55％。

劉惠萍指出，「遠雄國寶」是最早在嘉義高鐵特區推出的大樓建案，因生活機能尚未完善，一開始推出時，也是賣得很辛苦，不過，隨著嘉義高鐵特區軌道生活圈的形成，加上全台最大的Outlet華泰名品城進駐，預定2028年開幕，使得該區房市變得相當熱絡。

更重要的是，除了故宮南院及馬稠後工業區、嘉義科學園區的開發，並引進台積電設置先進的CoWoS封裝廠，在產業的利多激勵之下，嘉義高鐵特定區的大樓房價，便一路直奔每坪35萬到40萬元。

此外，位於嘉義高鐵站西邊的367公頃的縣治特區，嘉義縣政府規劃發展智慧城市、韌性城市，投入的開發經費近159億元，預計2029年完成全面開發，重劃區完成開發後，可容納4.5萬人口，加上縣治特區所在地、高鐵特區，會有近10萬居住人口，將是嘉義縣未來重點精華區，嘉義高鐵特區房價趨勢，將會繼續上升。

劉惠萍表示，嘉義高鐵特區新的大樓建案還不多，最受歡迎的中古屋，以屋齡5年內的20坪到28坪二房加平車，總價介於700萬到1,000萬元的產品為主。她說，最好賣的原因是，二房空間雖然不是很大，但比套房好，總價也不像新屋那麼高，因此，受到許多小家庭、年輕族群的青睞，也有父母買給小孩的，如果再加上公共設施完善、管理良好，有時「接受委售當天，即可成交」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行9月19日實施第七波選擇性信用管制，被巿場稱之為「919事變」，依房市交易與登記約有1個月左右的時間差，反應在10月六都買賣移轉棟數較上月大減1成2，另內政部最新交易糾紛統計，今年第3季交易糾紛數也呈現上升，達596件，其中訂金返還、施工瑕疵等糾紛成長最明顯。業者示警，年底交屋潮來臨，貸不到款、成數不夠等問題恐更嚴重，買賣雙方將迎來最大挑戰！

根據六都地方政府統計，2024年10月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為19643棟，月減12.8％。新北市月減23％最大，台中巿以18.4％排名第二，高雄市則月減15.1％名列第三。

巿場人士直言，近年數波打房，特別是今年上路的第六波及第七波選擇性信用管制已讓房地產界元氣大傷，成交量大減，尤其海嘯第一排的房仲因客戶應變不及，衝擊最大。中小型建商也傳出銀行土建融原本已答應，最後錢卻下不來，買方在兩波選擇性信用管制下，許多第二、三屋，或觸及豪宅界線的房子貸款成數大幅縮水，拿不出錢，只能解約或違約。

預售案貸款 首見建商不協助

業者表示，雖然央行在第七波信用管制未久，提出解釋，若已談妥房貸「得」列不可抗力因素，可協調建商解約，或由建商協助補助貸款，但許多中小型建商面臨「金龍海嘯」自身難保，各自尋找降低傷害的辦法，連帶的使得糾紛件數大增。

根據內政部統計，在今年第3季房巿交易糾紛，較2022年同期增加2成，從496件增加到596件，大增百件，尤其是前6名排名出現明顯變化，「房屋漏水」及「施工瑕疵」消費糾紛都明顯增加，其中「施工瑕疵」件數倍增，由28件增加到60件成長114.2％。「交屋延遲」由39件增加35.8％到53件，「訂金返還」更首次擠進第6名，也凸顯房市糾紛新的樣態。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析，消費者受到選擇性信用管制的衝擊，可分兩個層面，第一是簽約後，發現銀行承諾的房貸最後胎死腹中下不來，面臨違約要支付總價款15％的罰金，第二是買了第二戶以上的貸款成數驟降，又拿不出現金，也需付違約金，第三，下訂後，看見苗頭不對，要求訂金返還，以致交易糾紛大幅攀升。

巿場人士透露，高雄就有一個數百戶建案，業者要消費者自己補足貸款不足部分，因為銀行的額度滿了，建商也沒辦法，過去預售案完工後，都是建商協助民眾取得較優惠的房貸，但現在卻出現數百戶消費者要自行解決案例，這慘況，是他從業數十年來，前所未見。

不付違約金 投資客難抽身

至於央行選擇性信用管制雖說「得」列不可抗力因素。但是實務上面這東西是有爭議，其中第一大苦主就是擁有第二戶以上客戶，特別是在預售案買很多戶的人，若非財力雄厚，未來不可能交得了屋，陷入要違約窘境，不可能不付錢就全身而退。

業者說，這是很簡單的道理，買屋的人就是建商已經到手的鴨子，怎麼可能隨隨便便就讓牠飛掉，多數建商根本不可能同意無條件解約。

法界人士表示，內政部房市糾紛的數據是消保官接受申訴的件數做統計，實務上糾紛數遠高於這數字，因為一些大建商、知名房仲會出面協調，不過因限貸而遭沒收訂金及要求交付違約金部分，仍多難以避免，較常見的是契約約定違約金最高是15％，若價金是1000萬元，違約金最高就達150萬元，買方若付不出來就可能走法院，官司可能一打就打上1、2年，法官也可能判決酌減，因此，建商或賣方屋主為避免糾紛持續，最後可能就收一半，約70萬元或80萬元，這些都是買賣雙方所不樂見的。

消基會董事暨房委會委員張欣民表示，建商一般會年底做帳，預估年底會有一波交屋潮，12月份將可能是房市另一波考驗的開始，消基會正注意是否會有許多消費糾紛衍生。

受到工料雙漲衝擊，消費者在交屋上除面臨貸款成數不足的問題外，新北市政府地政局表示，近期有媒體報導，民眾反映預售屋交屋前遭建商要求加價才能交屋，否則就得解約的問題。

地政局表示，據內政部頒布的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，已載明契約總價，且建商應於取得使用執照後6個月內通知交屋，如果遲延交屋，建商應依實際遲延狀況按日給付遲延利息給買方，建商違約時，只有買方才有權主張解除契約，建商不可要求買方提高價格交屋，民眾若遇類似情況，可尋求新北市消費者服務中心或至行政院消費者保護會網站申訴，以維護自身權益。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

接受屋主委託銷售中古屋，除查明房子結構與管線等屋況，為確保買方順利過戶、交屋，調查委售案件屋主的債務狀況，也是對買方負責任。

有個民雄的透天委售案，雖已簽約成交，但發現屋主除積欠稅款，還有許多民間債務。由於資產房價小於欠款總額，即使買方支付款項，也無法確保能夠過戶，因此斷然解除該買賣合約，買方權益因而未受損。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行打炒房已見效？根據最新公布10月六都買賣移轉棟數1.96萬棟，年減近7％，創今年最低紀錄，若不考慮春節因素，為去年7月後首度出現下滑狀況。中央銀行22日公布10月五大銀行新承作房貸金額，隨六都移轉棟數創低，加上央行9月推出第七波信用管制發酵，市場預估新增房貸金額很可能下修，中斷連三月破千億元。

去年底以來新青安方案推動房市熱度，使房市出現過熱疑慮，政府動起來打炒房，央行已推出七波房市管制，近期似乎已開始見到成效，10月總計六都合計買賣移轉總共1萬9,643棟，年減6.6％，年增率創下今年新低。

市場分析，今年央行鐵了心打炒房，尤其在第二、三季理監事會，連二季出手推出第六、七波信用管制，重擊買賣雙方信心，致使10月房市提早進入寒冬。

反應六都購屋降溫了，央行22日將公布10月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀），市場普遍預新增房貸金額將回降，有可能終止連續第三個月突破千億元大關，尤其，9月新青安房貸占五大銀行新承做房貸比重已下滑至34.37％，為去年9月以來新低，10月比重不排除再下修。

對於整體房市概況，央行官員認為，第七波信用管制，由於是在9月中下旬推出，成效須在觀察一陣子，且房市與股市較為不同，不太會在第一時間就立即反應，但從六都買賣移轉棟數來看，整體看起來「量是往下修正」。

官員強調，以近月的六都移轉棟數，以及大台北地區房價觀察，房市在各部會健全房市措施下，相較上半年市場熱絡的現象，目前確實有稍稍降溫，但後續走勢仍要持續留意。

另一方面，央行總裁楊金龍上周赴立法院備詢時指出，第七波打炒房的三大目的已達成；似乎也在暗示，短期內不會有第八波選擇性信用管制。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】